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为了协助客户找到好店址，他结合美国经济学家大卫．哈夫（David Huff）提出的「哈夫模型」（卖场面积愈大，顾客离卖场的距离愈小，营业额愈好），以及创业20年来对各种连锁店开店地点的调查，整理出影响营业额的10个要素，并将其命名为「营业额要素分析」。 地点因素 榎本将「地点因素」定义为，在狭窄的范围中，影响营业额的要素，像是店铺所在的土地或建筑物，共有5种： 1.顾客诱导设施：是不是人群集散地？ 在大城市，最具代表性的顾客诱导设施，就是各式各样的人都会利用的车站。如果上下车的乘客数都在一定以上的车站，虽然会因为店铺业务的种类或型态而有所差异，但一般来说，愈靠近车站愈能预期有高营业额。 另一方面，在郊区的话，可以选择大型十字路口、干线道路或高速公路的交流道或休息站；在购物中心则是主要的出入口或停车场出入口、手扶梯、电梯等。 2.辨识性：店铺容易被看见吗？ 辨识性可以分为「能见度」和「知名度」两项。能见度是用来评断「看得到」和「看不到」的项目。举例来说，店开在大楼的二楼或地下室，路过的人就不会看到。要提高能见度，就要有正面的招牌、橱窗展示、垂挂的布幕……等。 知名度则是评断「知道」或「不知道」的项目。打个比方，在每个社区里都有一些家喻户晓的老店或品牌，让人下意识会选择。如果你的店刚开，就要广做宣传，做到众所周知。
3.动线：道路是否是顾客常在走的？ 连结两个「顾客诱导设施」的道路，就是「动线」。比如，车站以及办公大楼都是顾客诱导设施，从车站走到办公大楼的道路，就是动线。 榎本提醒，相较于顾客诱导设施，「动线」不一定一眼可见，需要仔细观察。同时，动线容易改变，尤其是同时存在3个以上顾客诱导设施的区域，动线会变复杂，这会让顾客每天的行进路线改变，进而影响到经过店门前的人数。 4.建筑物构造：店内是否宽敞、座位是否足够？ 举凡店铺位置、面积、座位数，甚至是停车场的停车位数、入口数等，都包含在「建筑物构造」中。 一般来说，店的规模愈大，营业额愈高。但如果店铺位于郊外，就一定要有停车场，毕竟不方便也会影响来店意愿。同时，可停的车位数量，会限制来店的人数，所以可停车位变多，也能提高营业额。最后，入口是否面对主要道路，也会影响顾客数。 5.亲近性：客人进门方便吗？ 店铺容易进入，就称为「亲近性」，又分物理和心理两种。 物理上的亲近性，像是店铺前的人行道是否宽广。因为在狭窄的人行道上，走路速度会变快，很容易直接路过店门口。同理，人行道上如果放满脚踏车，客户不想挤进店门，也会损害亲近性。 另一方面，店面位于地下室或二楼以上，上下楼梯很麻烦，或无法直接看见店里的样子，带来的不安全感则会使顾客敬而远之，这是缺乏心理上亲近性的例子。
商圈因素 方圆数公里，甚至数十公里的范围内与营业额相关的叫做「商圈因素」，又可分为5点： 6.市场规模：是否有充足的人口？ 调查店铺预定地的半径几公尺内有多少人居住、他们的消费水准，几乎是开店前必做的功课。如果在开店前就知道，店铺周边有哪些人居住，或是有许多人在这边上班，光是这些就有可能预测营业额。 7.商圈性质：是否存在目标群体？ 假设要开年轻女性取向的咖啡店，就不能只考虑周边的人口，还必须思考这些人口中，有多少年轻女性？所以开店前，必须评估「商圈性质」，像是不同业务形态（哪种类型的店多），或是群体的属性（像是性别、年龄、职业、家庭人数、收入等），才能找出符合自己目标群体的商圈。 8.重点规模：店门口有没有人经过？ 店门口有多少人、车往来，称为「重点规模」。如果店址位于市中心，就要考虑通过的人数，也就是「通行量」；如果位于郊区干线道路，就与通过的汽车数量有关，称之为「交通量」。
9.自家竞争：是否存在同品牌竞争者？ 一般店主都会意识到竞争者的存在。但榎本发现，许多连锁店面的老板常忽视，同个连锁品牌其他分店的竞争性，而这是影响自家公司营业额最多的。 一般连锁企业，喜欢集中开店，指在一定的区域内，到处都用自家的店填满，一口气夺取整个区域的市场份额。这么做不只可以提高物流的效率，还可以在地区中提高店的辨识性，提升整体连锁店的品牌力。 也是因为集中开店确实存在优点，所以想开拓新的连锁门店，必须斟酌是利益多，还是「自家竞争」伤及的营业额痛。特别是以加盟店方式展开的企业，必须针对这个问题，留意经营各家店的店长。 10.其他公司竞争：是否存在不同品牌竞争者？ 只要店铺周边存在竞争者，营业额势必会受到影响，此时唯有从「商品」「价格」和「功能」三点评估竞争者的强弱。而榎本提醒，近来的业种或型态的藩篱降低，意想不到的竞争者很多，像是便利商店卖咖啡、珍珠奶茶、甜甜圈等，所以设店时可以先自问：如果便利商店也会卖类似于自家的产品，一定范围内的竞争者是否会太多？ 最后，榎本提醒，「营业额要素」的每个要素，对营业额带来多少程度的影响，每一家店跟每一家连锁店皆不相同。举例来说，对餐饮业而言，「建筑物构造」就非常重要；对服装精品店而言，「商圈性质」可能胜过一切。
想开店的店主，必须从这十项因素往下细分思索，像「建筑物构造」又分店铺座位数、停车场位数、商店入口数等等，藉由实际观察、比较备选位址的周边情况，逐步列出所有相关因素，最后集中挑选具「重大影响」的因素，最后筛选出能带来最大营收的店址。参考资料：《找好店面的本事》作者：榎本笃史【推荐阅读】：咖啡馆选址就是蹲点数客流？传授你12项选址秘籍！咖啡店生意不好关“风水”的事？开店营运有哪些“禁忌”？免责声明：本文部分图片来源网络，网站部分内容如图片、我们会尊重原作版权注明出处，但因数量庞大，会有个别图文未来得及注明，请见谅。若原作者有任何争议均可与网站联系处理，一旦核实我们将立即纠正，由“饮品界网”整理编辑，转载请注明，本文意在传播咖啡文化，若侵权请告知删除，谢谢~！
