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一条街、一个商圈开20+家茶饮店，已成为常态。
从县城到一二线城市，市场趋于饱和，新门店的选址更加困难。如何找到更精准的门店位置？我总结出一些更加科学、快速的选址方法论。
文末有福利：大数据选址工具，咖门粉丝有免费体验名额，一起往下看。
作者 | 大龙选址太难了，油费都花5万选址越来越难了，尤其对新品牌。我的一位朋友，从疫情期间开始找铺，至今店都没开起来。他想开的门店定位很明确：要相对高端路线，产品售价15～20元区间，风格年轻化的品牌。这对门店位置的要求就比较高，必须进商场，且要是中高档商圈的核心位置。几家高端商场走访一遍后，他发现，核心商铺位置早已被喜茶、奈雪等品牌占领，托人找关系才知道别家店撤店才能有机会，而竞争者还不止他一个。
核心商铺位置早已被头部品牌占领之前去过一个万达商业街，短短几百米的距离，竟开出三四十家饮品店，每走几步就能碰到一家。市区内的几个核心商圈碰壁之后，他又去近郊的流量商圈杉杉奥特莱斯看位置，商场中庭有家星巴克已在围挡中，核心位置已被区域头部品牌牢牢卡住。他数了数，这家店生意不错的，下午6点只门店叫号的已经卖到258单。他决定在该品牌的对面开家店，但心里依旧在打鼓：奥特莱斯都开在郊区，本来人流就不会太多，又和这种强势能的品牌抢流量，到底行不行？
“老商圈竞争环境激烈，加盟的品牌能不能从中脱颖而出谁都说不准，新商场信息不透明，未来是否可期，不敢贸然入驻。”他告诉我。对新手来说，开店投资是慎重选择，一家店开起来，倾注的是下一个阶段的生活希望。都说选址定生死，但想拿的位置究竟好不好，能不能赚钱？听过了很多道理、尝试了很多方法，依旧不敢轻易下决定。我这位朋友本准备国庆节门店开业，至今选址还没找好。早前还有一位朋友告诉我，他在福建一个城市跑了3个多月才找到相对合适的商铺，油费加上其它费用花了将近5万元，店还没开就已经开始承受经营之重。很多人选址首先会选择人流量大的地方，往往扎堆儿开店，没有系统性评估，很难分得市场一杯羹。可以说，一家店需要选址精准，千家店更应科学有标准。选址这个常规动作，应该成为持续精进的环节。
评估选址好不好，有4个核心步骤说起选址，大家都知道要去踩点、数人头，但是有没有一套完整的体系，去评估一个铺位的好坏呢？我采访了专注门店选址的APP“上上参谋”和头部品牌选址专家，从大数据选址方法里，总结出4个核心步骤。1、商圈理想性评估，至少要看6个角度商圈理想性评估，是选址评估最基础的一项。但有时走马观花地看商圈，问题看得不全，会直接影响大的区位选择。根据“上上参谋”的经验，除了租金这样的基础条件，一个商圈，至少从6个角度去看：- 商圈发展水平：综合对比住宅、写字楼、商业区、人流量，了解目标客群在附近的分布情况。预估平均每小时客流：实地测算一小时内经过的人流量立地条件：位于拐角，还是路边？面积多大？是否能满足需要？交通到达率：商圈交通是否方便，从商圈核心点到铺位是否足够方便？接近性：门店是否容易接近，有没有视觉阻碍和到达障碍？是否是最佳位置点：商圈聚客点在哪里，就应该关注哪。咱们以深圳市南山区一个铺位为例来看——
先看商圈发展水平。这个铺位，主商圈内有住宅区88个，副商圈为写字楼46个，商业区11个，居住人数14.4万人，办公人数5.2万人，商业区客流量15.6万人。商业业态中，零售、餐饮占比超过90%，业态发展充足，显然是一个相对成熟的商圈。交通方面，要细化到“商圈大交通”和“店铺小交通”。比如整个商圈的公交线路是否足够多，从店铺自身出发，几分钟能到这些交通枢纽。
最重要的是，一定要找到最佳位置点。首先，商圈聚客点（也就是商圈里人流最密集的地方）在哪里，就应该关注哪。其次，来源购物中心的人流对销售额的贡献最大，之后是公共交流人流。2、客群评估，要细分到消费能力和场景偏好每次聊起客群分析，很多饮品店老板都会说，周边客群是白领/上班族/学生——对现在的饮品竞争格局来说，这个分析已经有点不够用了。“上上参谋”的负责人告诉我，专业的店铺客群分析，已经细化到人口属性、收入、年龄性别、消费能力，甚至老家在哪、偏爱的消费场景是什么。这不仅能精准选到适合自己的铺位，而且对于将来开店后产品研发、场景设计也有很大的帮助。比如一家火锅店，品牌受众为18～35岁人群，客单价在100～200元/人。根据“上上参谋”大数据分析，南山书城点位周边聚集的湖南、湖北、江西人较为聚集，比较适合火锅品牌，能发展潜在客户。综合周边的餐饮门店分析，可以得知区域客群人均消费金额人均在50～100元，品牌的客单价略高，但相差不大。而经数据分析，这里耐克、阿迪达斯、必胜客特别受客群欢迎，所以推导出该区域追求时尚和流行的年轻群体居多。——这套分析法，同样适用于饮品店。3、竞争评估，看有没有达到供需平衡点以往看铺位，大家都会看竞争对手，包括同类型的饮品店有哪些品牌、相对位置如何、营业额高低等等。其实在一个区域里，特别重要的是，同类消费有没有达到供需平衡点。一旦超过平衡点，增加的竞争者，就会会减少每家饮品店的顾客数。
在“上上参谋”APP里，输入店铺的位置，就可以查出该点位供需情况另外，竞争评估这个维度还重点包含，竞争店位置距离，营业时间的长短，竞争店的动线在店址的前、后相反动线或不同动线、竞争店是否好停车等。4、街边店，一定要看道路情况评估街边店，顾客好不好停车、能不能到达是关键。比如，道路构造、道路性质、有无斑马线、动线、视野性、道路坡度、道路塞车、是否右转进入、停车条件，都是要看的细节信息。比如，有栅栏阻碍的，就可能会影响行人到达；距离斑马线很远，可能会影响路对面的顾客到达。根据道路性质，可以把门前道路分为宽广道路、一般道路、狭窄道路、住宅区道路等等。门口是否停车方便，能停多少车辆，是经常塞车还是短暂塞车情况，也应该考虑在内。
选址结束，才是迈开经营的第一步。那选址如何更精准？离不开大数据的加持。那么，福利来了——
“上上参谋”APP隶属于数位，数据覆盖全国200+城市，每日生产感知30亿+数据，和8千万已采集线下信息点，形成了一套大数据选址方法。通过上上参谋预测点位营业额，能实现与实际店铺营业额差异在20%以内。
数位由蚂蚁金服、赛富等知名机构投资，是线下人、场大数据智能服务领军企业，也是深圳市大数据研究与应用协会常务副会长单位，服务对象包括海底捞、九毛九、钱大妈、百果园等知名餐饮零售企业，内容覆盖直营拓店选址和品牌加盟选址。
上上参谋为咖门粉丝提供了专属福利，包括大数据选址体验名额10个，以及门店铺位评估功能限时免费、专业分析师在线咨询服务，还有一波无门槛立减100元优惠券、立减50元、立减30元优惠券。
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统筹｜妮可 编辑｜金语 视觉｜江飞
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